Coronavirus, sconto e riduzioni sugli affitti: tutte le regole per gli inquilini e i proprietari di casa

Chi ha difficoltà a pagare l'affitto di casa o del negozio può chiedere al proprietario una riduzione o una sospensione temporanea del canone. La legge lo prevede da tempo, ma con la crisi da emergenza coronavirus è bene fare chiarezza su cosa si può chiedere e come ottenerlo in modo sicuro pur confidando nella correttezza e nella buona fede dell'altro.

Che cosa è la riduzione del canone di affitto?
La riduzione è un accordo fra proprietario e affittuario, con il quale si stabilisce che l'affittuario paga al proprietario un affitto più basso per un certo numero di mesi. Questa possibilità esisteva già prima del decreto Cura Italia: è stata introdotta con il decreto legislativo 133 del 2014

Che cosa c’è di nuovo ora riguardo agli accordi sulla riduzione degli affitti?
La novità (specificata da una circolare dell'Agenzia delle entrate) riguarda lo slittamento dei termini per la registrazione dell'accordo: se prima dell’emergenza coronavirus l’accordo andava registrato entro 30 giorni, per evitare al proprietario di pagare le imposte sui canoni non riscossi, adesso che gli uffici pubblici sono chiusi si può aspettare fino a martedì 30 giugno per registrare l’accordo all’Agenzia delle entrate.

In che cosa consiste la sospensione dell’affitto?
Tecnicamente nell'accordo fra inquilino e proprietario si può anche scrivere che il nuovo affitto è di “zero euro”, facendo così una riduzione del 100 % del canone. Fermo restando che l'affitto, in un'Italia che si regge sulla proprietà immobiliare, spesso rappresenta per i proprietari una fonte di reddito essenziale..

Quando si può richiedere? Posto che la riduzione dell’affitto deve essere concordata da ambedue le parti, non ci sono norme o leggi che riconoscono questo diritto agli inquilini o che impongano al proprietario di concedere il beneficio. Per quanto riguarda invece le locazioni per uso commerciale, nel decreto Cura Italia è previsto un credito d’imposta del 60% del canone per tutti gli inquilini che hanno in affitto locali accatastati C/1 per il mese di marzo. Il bonus è ottenibile pagando il canone per intero. Tornando ai contratti d’affitto dei privati cittadini, quindi, la possibilità di avere o meno accesso alla riduzione dell’affitto nel periodo di emergenza è frutto solo di un accordo stipulato tra inquilino e proprietario

Tutti possono ottenerlo? No. Non c'è nessuna norma di legge o che riconosce un diritto per gli inquilini o un obbligo per i proprietari di rivedere l'ammontare del canone. Nessuna agevolazione per i pensionati né per chi ha lasciato la casa nella sede di lavoro e effettua smart working altrove. Non esiste un modello di domanda ma è necessario contattare il proprietario.

Ci sono bonus per i fuori sede? No, niente sconti per i fuori sede tornati in famiglia. Può chiedere una riduzione solo lo studente che pagava l'affitto con il suo lavoro e lo ha perso, o lo ha perso il genitore del quale è a carico. Il fatto di lasciare la casa vuota non ha nessuna rilevanza, dato che il canone è dovuto anche se non si usa l'appartamento. Possono invece chiedere la sospensione del pagamento gli studenti Erasmus richiamati nel loro Paese, dal momento che in questi casi non viene pagata la borsa di studio. Si potrà quindi prevedere il prolungamento della durata del contratto alla riapertura degli Atenei.

Se il proprietario è d'accordo, vale per tutti i tipi di contratto? La possibilità di ridurre il canone in caso di difficoltà di pagamento da parte dell'inquilino è ammessa a prescindere dalla tipologia di locazione. L'accordo, quindi, è possibile sia nel caso di locazione di immobili per uso abitativo che nel caso di locazione di immobili commerciali. Non ci sono differenze in riferimento alla durata del contratto, né relativamente al regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca. Non sono dovute spese di registrazione e l'atto è esente dal bollo, come espressamente previto dall'art. 10 del dl 133/2014.

Perché il proprietario dovrebbe accettare la riduzione dell’affitto? E cosa gli vieta di decidere per lo sfratto? Registrando l'accordo il proprietario pagherà le tasse solo sugli affitti effettivamente riscossi e potrà ridurre anche le tasse da pagare in acconto nella prossima denucia dei redditi. Scegliendo lo sfratto il proprietario non riscuote l'affitto, paga le tasse per intero e si assume tutti i rischi relativi alla ricerca di un nuovo inquilino.

Come funziona l’accordo per la riduzione dell’affitto? Prima di tutto, per evitare di pagare le imposte sui canoni non riscossi, è necessario che l’accordo sia registrato entro trenta giorni. La riduzione è ammessa per tutti i contratti di locazione, sia per quelli ad uso abitativo sia per quelli ad uso commerciale. Non sono previste differenze in riferimento alla durata del contratto o al regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca. Inoltre, non sono previste spese di registrazione in quanto l’atto è esente da bollo come previsto dall’art. 10 del dl 133/2014.

Per redigere l’accordo e ottenere, quindi la riduzione del canone di locazione occorre compilare il Modulo 69 . Nel modello, dovranno essere indicate le seguenti informazioni: i dati del locatore e dell’inquilino; il canone annuo stabilito inizialmente; l’ammontare ridotto sul quale ci si è accordati; il numero di mesi per i quali l’inquilino pagherà un importo più basso.

Come inviare i documenti? Un modulo ufficiale per mettere nero su bianco l'accordo tra proprietario e inquilino non esiste (ma è bene che le due parti ne scrivano uno in duplice copia, una ciascuno), ne esiste invece uno per comunicare l'accordo all'Agenzia delle entrate: il modello 69 (www.agenziaentrate.gov.it. Il modello va scaricato, stampato e compilato seguendo le istruzioni, quindi passato allo scanner e inviato allo stesso ufficio presso il quale era stata fatta a suo tempo la registrazione del contratto di affitto. L'invio deve essere fatto dal proprietario tramite Pec (Posta elettronica certificata) o richiedendo conferma della ricezione della mail ordinaria. L'accordo fra le parti e il modello 69 vanno inviati insieme.