Il sogno della prima casa per i giovani: come funziona il bonus mutuo under 36 e quali sono le novità

In cosa consiste

Il mutuo giovani è una tipologia di mutuo che viene erogata per chi meno di 36 anni e deve acquistare la sua prima casa. Si attinge, infatti, all'assistenza del Fondo prima casa di Consap e prevede una copertura economica fino all'80% del valore dell'immobile (per mutui erogati fino a 250mila euro). Nel 2024, le agevolazioni su questo tipo di mutui sono state confermate, ma solo parzialmente. 

Le novità di quest’anno

L’agenzia delle entrate, in una circolare (la trovate qui), ha chiarito le novità sulle agevolazioni destinate all'acquisto di un'abitazione da parte di giovani con Isee annuo non superiore ai 40mila euro (questo uno dei requisiti). «Per gli atti stipulati prima dell'entrata in vigore della proroga al 31 dicembre 2024, è possibile dimostrare il rispetto dei requisiti se, anche in data successiva, si è in possesso di un Isee in corso di validità che fa riferimento allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell'atto. Per gli atti stipulati nei primi due mesi di quest'anno il credito d'imposta viene riconosciuto d'importo pari alle imposte pagate in eccesso. Occorre tuttavia presentare una dichiarazione integrativa al notaio».

In altre parole, viene prorogata l’agevolazione fino al 31 dicembre di quest'anno a tutti coloro che, con un Isee inferiore ai 40 mila euro, hanno hanno registrato il contratto preliminare entro il 31 dicembre del 2023. E per chi l’ha stipulato prima del decreto Milleproroghe, ci sarà un credito d’imposta che riconoscerà quanto pagato in più. In questo caso però deve intervenire il notaio. 

C’è un’altra novità per questo 2024. Se fino al 31 dicembre 2023, infatti, per l’acquisto della casa non erano dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, adesso invece vengono richieste. Abolita anche l’imposta di bollo e i tributi catastali speciali

I requisiti

Torniamo però ai requisiti. Il primo, non derogabile, è l’età: l’acquirente deve essere un under 36. Il secondo, invece, riguarda l’Isee non superiore ai 40.000 euro (per gli atti del 2024 si fa riferimento all’Isee 2022). Amche qui però si registrano della novità.

Nello specifico, l’Agenzia delle Entrate nella circolare 12/E/2021 aveva stabilito che era necessario avere già chiesto l'Isee alla data del rogito notarile: va precisato che «atteso che la sussistenza del requisito Isee deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto, si ritiene che non sia possibile per un contribuente ottenere un Isee che abbia una validità 'retroattiva', rilasciato sulla base di una Dsu (dichiarazione sostitutiva unica) presentata in una data successiva a quella dell'atto». 

L’Isee viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare

Con la nuova circolare, invece, l’Agenzia delle Entrate specifica che non c’è più bisogno di chiederlo in anticipo ma che il requisito dell’Isee “deve sussistere al momento della stipula del contratto definitivo”. Ma se gli atti sono stati stipulati prima dell’entrata in vigore della proroga il contribuente può dimostrare a posteriori il rispetto del requisito. 

«Laddove il contribuente, alla data di stipula del rogito, non fosse munito di certificazione Isee in corso di validità, lo stesso può dimostrare il rispetto dei requisiti qualora, anche successivamente a tale data, sia in possesso di una certificazione Isee in corso di validità nell’anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto. Con riferimento, invece, ai contratti definitivi stipulati a decorrere dal 1° marzo 2024 (quindi dopo l’entrata in vigore della norma, ndr), relativamente alle modalità di attestazione dell’Isee, si rinvia a quanto chiarito con la circolare n. 12/E del 2021»

• QUI TUTTI I CHIARIMENTI NELLA CIRCOLARE

Oltre ai requisiti già citati, per ottenere il bonus prima casa occorre:

• avere la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune dell’immobile;
• dichiarare di non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dell’immobile da acquistare.
• Non essere titolare su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni.

Le imposte da versare

Ora la nota dolente. Prima di tutto va chiarito che le imposte cambiano a seconda del soggetto da cui si compra casa. 

• LE IMPOSTE DA VERSARE SE SI COMPRA DA SOGGETTO IVA
  • In passato, in caso di vendita da soggetto Iva, era attribuito un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta corrisposta in relazione all’acquisto. In questo caso però restano il bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali (per un totale di 320 euro). Dal 1° gennaio 2024 l’esenzione non c’è più, di conseguenza gli acquirenti, qualunque sia l’età, per l’acquisto della prima casa, versano l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro. 
     
• IMPOSTE DOVUTE SE SI COMPRA DA UN'IMPRESA
  • Per chi compra, invece, da un’impresa, tenuta quindi ad applicare l’Iva, l’imposta dovuta è del 4% e non del 10%. Imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece pari a 200 euro ciascuna. 
  • A questa regola generale vi è un’eccezione: il decreto Milleproroghe per il 2024 ha infatti stabilito che per dare certezza ai rapporti giuridici inerenti l’acquisto della prima casa da parte di giovani under 36, con un Isee non superiore a 40.000 euro, le agevolazioni fiscali previste nel 2023 si applicano anche a tutti coloro che hanno stipulato il contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023. C’è comunque una condizione: il contratto definitivo deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2024